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Fri, 09 Oct 2026 00:57:01 +0800

　　编者按

　　六月底的一场脱欧大戏引发了全球资本市场一场巨大危机。所谓危机，意指现在是一个危险的时期，但这个危险的时期潜藏了很多投资机遇，就看大家从什么样的角度来看这个问题，然后通过什么样的方式来抓住这个机遇。

　　第二期《海外淘金大讲堂》我们就请来了长期关注并研究英国伦敦房地产市场，对伦敦房地产市场、区域特点、楼盘信息有着全面、深入和系统研究的《英国房产周刊》主编范慧勇先生，为大家拨开脱欧下的英国房地产的重重迷雾，发掘伦敦房市的投资之机。

　　以下内容源自范慧勇老师在海外情报社第二期《海外淘金大讲堂》文字实录

　　英国脱欧对伦敦房地产市场的影响

　　我们现在开始从第一个方面谈，就是英国公投现在出现脱欧的结果对房地产市场的影响，我想从第一个是房价，第二个是股价，就是房地产行业产业公司的股价，第三个方面是汇率，第四个方面是商业地产，以及不确定性可能的期限，从大概这5个方面跟大家分享。

　　1脱欧后伦敦房价不跌反升

　　在6月24号结果出来当天，伦敦市场上很多新开发的楼盘不但没有下调价格，反而上调了价格，现在行业内部的解释是因为出现脱欧这样的结果，很多买家会大幅度地砍价，所以说开发商对价格上有小幅的上调，比如说3%、5%。

　　一是因为开发商觉得现在不管是脱欧还是留欧结果已经明确，众多投资者的投资行为开始启动，所以说他们在价格上适当上调给砍价留有更多的空间。

　　这个在某种程度上是开发商的销售策略，这是针对期房、新房的一个行业，针对二手房市场我们现在没有明确看到卖家，尤其是二手房，在英国有90%以上的比例是二手房的交易，二手房的交易买家的报价目前没有明显的下调，在伦敦之外反倒有些地方在6月中下旬的行情还是处于上调的情况。

　　所以说从英国整个房地产行业绝大多数房产是二手房为主的这个市场来讲，目前没有看到明显的房价下调的趋势，房价没有明显下调的趋势并不意味着这个房地产的行情尤其是在销售的报价市场上没有松动。

　　因为我们现在可以明确地看到目前房地产交易市场，从公投之前尤其是去年年底之前的卖方市场，就是卖方占主导的市场现在逐渐从今年的4月1号开始已经明显地转成买方市场，就是买家议价，就是讨价还价的能力明显提升，尤其是公投之后。虽然说现在市场上的卖方的报价没有下调，但是松动已经开始呈现。

　　2房地产行业股价平均下滑30%-40%

　　房地产投资方面不仅仅是大家买实体的房产，有可能还可以考虑到是通过金融或房地产证券类的投资，目前英国整个房地产行业的股价平均下滑30%到40%，这是全行业的一种行为。

　　地产行业的基金昨天英国标准人寿旗下的一个地产资金已经开始停止赎回的状态，就说明在房地产金融产品投资方面现在有一个非常大的折扣，就是股价的下跌和房地产基金的价格的下跌，因此在英国房地产的金融产品，证券产品现在有一个非常明显的价格优势。

　　3英镑汇率大幅下跌

　　对市场的近期的影响第三个方面是汇率的因素，现在我们大家非常明确地看到脱欧最直接的影响是对英镑汇率的下跌，英镑对外币，包括会人民币、美元、欧元大幅的贬值，这个是热线明显的，目前的跌幅平衡在10%左右。

　　总英镑对外汇对人民币的贬值10%的程度来看，相当于英国房价在脱欧之后有10%的折扣，不管是新房还是二手房，外汇的价格优势是非常明显的。

　　4商业地产交易量下滑近一半

　　根据各大机构的估计，今年上半年商业地产的交易已经下滑了将近一半左右的交易量，这个影响是非常明显的，因为大宗的商业地产物业的交易基本上处于停滞状态，而且脱欧结果出来以后，市场上有大概2、3个大型的项目，其中有一个项目接近5亿英镑的商业交易已经终止，这个影响是非常大的。

　　5不确定性可能的期限

　　房地产市场的影响大家还非常关心目前不确定期到底有多长，这个跟大家分享一下，昨天莱坊国际有一个报告指出，目前对房地产行业的不确定性影响应该到明年3、4月份左右，我们看到更多机构的报告分析，乐观的机构分析这个不确定期应该是半年，特别悲观的机构分析这个不确定期应该是2年半到3年的样子。

　　目前英国现在大的机构、整个房地产行业，包括财务、会计、财税和各种各样的智库目前估计的半年到3年的不确定期分为三个关键的时间点，这三个关键的时间点在投资上可能会有比较大的坐标性的关键性投资策略的调整，大家要做好充分的准备。

　　第一个标志性时期是比如说在10月初英国现在的政府会产生新的首相，这是一个标志性的时期，这个时期前后市场会有大的变化。

　　第二个标志性的时期就是新组成的内阁政府在什么时间来启动脱欧的谈判，就是他们来激活《里斯本条约》第五十条，就是英国启动正式脱欧的谈判，那是一个非常关键的点。

　　第三个关键的点大家需要密切关注，就是说英国跟欧盟具体谈妥当脱欧具体的条款。

　　英国房地产市场未来走势的预估

　　英国房地产市场未来走势的预估中短期是3到5年，就是在谈判期、不确定期以及到10年的大概的预估。我本人还有我们的研究团队在看了英国各大政府的研究机构和民间的智库等不低于30份的非常详尽的研究报告后，综合各大机构的报告跟大家从几个方面分享。

　　1英国房地产市场的基本面

　　目前我们看到英国不管是政局还是股市基本上没有发生本质的变化，政局上虽然说保守党内部在调整新的领导人，也就是新的首相，但是因为英国有非常成熟的法律制度，目前没有出现政局的任何动荡或者混乱的任何迹象，这方面大家是可以非常放心的。

　　第二个方面我们看股市，伦敦证券交易所主板的指数，昨天已经完全恢复到公投之前的6500点，从这方面看，其实整个国际大型机构的投资者，金融市场对英国整个的经济基本面没有任何动摇。

　　不管是移民的量还是就业的居民量，还是金融机构的去留，我们从上周脱欧的结果出来以后到现在将近10天左右的时间已经非常明显的看到，昨天英国的财政大臣已经明确表示一旦英国脱欧，将考虑将公司的营业税从现在的20%下调到15%。

　　关于金融机构，目前伦敦最大的就业群体也是GDP贡献最大的行业金融机构的去留，我们从过去的一周已经非常明确地有机构表示不会有任何的搬迁行为。目前没有提出来的有汇丰控股集团，就是汇丰银行的集团，第二个是英国巴克莱银行，这两大金融机构已经非常明确的表示不会搬迁，刚才讲的居民量实际上也就是需求量了，需求量我们现在看到不会有本质的下滑，接下来分析房产的供应量。

　　按照目前整个大伦敦市340多万套的住宅里边，大概只有不到21000套的空置率，如果是大家对房地产行业稍微了解的话，尤其是跟中国国内市场来比较的话，0.6%的空置率是可以完全忽略的。

　　至于说其他更多的金融机构，这个问题我想换一个角度来分析，虽然说英国接下来要启动脱欧这个程序，目前在伦敦运营的金融机构通向欧盟市场唯一需要的是自由市场的护照，英文叫Passporting rights，按照现在的法律法规的规定，只要在伦敦运营的这些机构在欧盟的单一市场，比如说爱尔兰的首都都柏林。

　　只要他们在拥有Passporting rights的任何一个城市注册一个空壳的公司，然后在英国的运营团队完全可以无障碍地通向欧盟的市场，在这样一种情况下也就意味着目前在伦敦市场的几乎所有金融机构不需要，也不必要进行成本高昂的大规模的搬迁行为。

　　所以说从目前整个行业的情况来看，英国房产在居民购买的群体的量上不会产生本质的变化，英国比如说在移民政策上有稍微的松动，全世界很多国家的居民，很多高收入的人士还是会源源不断地来英国的。

　　上周我们看到一个机构的报告，假设说现在有一个人搬出英国的话，目前全世界各个国家有意向来英国的应该是1：3的程度，有一个人想搬出英国，可能背后有3个人在排队。

　　2英国房地产市场的供应量

　　在讲房产的供应量之前想给大家一个非常明确的数据，目前伦敦市场所有房产的空置率按照刚刚上台的对房地产行业不太友好的伦敦市长的政策来看的，所以如今的0.6%的空置率是被高估了的。

　　从二战之后整个伦敦房地产市场的房产供应量到1970年代处在一个高峰阶段，从1970年代左右到现代大概30、40年的市场时期，基础上每年都是处于供不应求的居民，就是供应量短缺的局面。

　　最近10年的供应短缺大概的比例是这样的一个情况，就是整个大伦敦市场平均每年居民实际需求量大概在5万套住宅左右，但是市场的供应量，过去10年的样子平均都是在25000，最多到32000套，这样的一个供应量。

　　供应量短缺主要体现在目前伦敦市的可建设用地的短缺，还有规划审批的程序的复杂和困难程度，还有建设成本，伦敦作为一个国际大都市，它的建设成本基本上也是最高昂的。

　　另外一个方面就是建筑技术工人短缺的局面，因为英国严格地控制海外移民，虽然说欧盟过去12年东欧是建筑工人来英国打工，从事建筑行业，但是这个供应量远远不够，英国建设大概200套左右的项目，2、3年是一个非常正常的工期，我知道200、300套在国内可能半年，甚至一年就搞定了，但是在伦敦，2、3年是一个正常的情况。

　　在供应量方面，我们从现在的估计，伦敦市场如果每年能够超过3万套的供应量的局面就是非常乐观的，现在由于脱欧这个不确定性因素影响，再加上房地产这些开发商的股价大幅度的下滑，再加上跟欧洲，尤其是东欧的技术工人政策的不确定性因素，我们可以预期现在市场的房产供应不但不会增长，反倒会继续下滑。

　　伦敦房地产市场购买力会不会有本质的变化

　　这个购买力我想从两个方面来分析，第一个方面是本地的购买力，第二个方面是国际买家的购买力。

　　本地的购买力方面，刚才跟大家讲了，英国在就业方面，尤其是金融产业的就业方面，还有其他的行业就业不会有本质的影响，虽然说英镑对外币贬值，但是英镑对国内的购买力本身没有重创。

　　购买力的第二个角度，我们想来分析伦敦市场的特点，伦敦市场跟国内的大城市的市场是基本一致的，了解的朋友会知道伦敦现在按地铁轨道交通是6个环的区域，目前伦敦市场，很多居民购买的趋势是从内向外的扩展过程。

　　很简单的例子，如果在市中心地铁的一区或者二区，如果原来住的是一个小房子，当他有更换大房子的需求的时候，他会向外搬迁。

　　这是伦敦市场的国际大城市的趋势，很多购房者的需求，尤其是二手房占90%以上比例，这个趋势是是向外搬迁，像水涟漪式的向外扩展的趋势，按照这个趋势，伦敦现在一区二区的居民可能搬迁到三区、四区，三区、四区按照现在的房价购买不起本地的房子了，他向更外扩展，就是这种涟漪式的扩展造成了目前市场上并不缺少有足够购买力的人群。

　　现在市场上缺少的实际上是符合有足够购买力这些人群的房子，但是目前市场上新建的房产量极小，造成了大家在有限的二手房市场抢购房产，这个局面在伦敦市场或者了解伦敦市场的能非常明显认识到这个危机。

　　而据数据显示，在公投前尤其是额外印花税实施之后，就是4月1号开始实施之后，本地的购买力还有不少人在观望的状态，这个观望的状态也是很正常的，尤其是接下来进入7月份和8月份英国传统的暑假时期，这个传统的暑假本来就是淡季，我们预期现在的房价下跌的可能性没有，但是上涨的可能性也没有，现在市场上基本处于停滞期。

　　刚才讲的是本地的购买力，接下来我们讲国际的买家。

　　从上周五，就是6月24号公布公投结果以来，我本人通过各种渠道向大概十多个代理机构或者有中国部的大行来了解的情况，脱欧这个结果出来以后，国际买家咨询的量没有降反倒大幅度的上升。

　　按照目前伦敦市场的买家的比例，国际买家在所有房产的交易量比例不到4%，国际买家在学区房的销售交易里边占的比例平均占25%到26%左右，个别楼盘的比例会高。

　　由于英国现在处于脱欧的状态，英镑有10%的贬值，所以说国际买家的需求量反倒在增长，我们都知道国际市场海外投资大家比较的关键因素是相对优势，虽然说英国现在处于一个不确定性的时期，英国处于一个即将脱离欧盟的不确定性时期，但是英国的相对优势没有受到重创，而且现在我们知道也不会有重创，在这样一个情况下，英镑的贬值也就意味着是一个非常好的抄底的时期，尤其是对于外地的投资者而言是非常明显的优势。

　　很多人会讲英国现在的不确定性，但是很多人忽略了英国是有不确定性因素，但是海外市场目前大家看来，除了美国，还有欧洲、加拿大稍微好一点的状态之外，全世界有哪几个市场，尤其是欧盟市场，他们相比较而言比英国是还糟糕的状态。

　　比如说过去2、3天我们了解到来自于欧元区的，比如说希腊、意大利、西班牙买家的咨询量已经明确上升，因为现在欧元的价值对英镑的价值，相当于英国的房产有很大的折扣，在这个时期，欧元区的避险意识比较强的投资者已经非常明显地开始来把他们的投资注意力转移到了英国，尤其是伦敦这个市场。

　　所以说在国际买家这个市场，我们非但没有看到下滑的趋势，反倒看到了大家要趁英镑目前对外币贬值，外币有绝对优势的情况下，大家对英国资产更加感兴趣的状态。

　　只要供需关系的基本面没有本质的变化，那么房地产的价格、走势不会有重大的变化。

　　在这个前提下我们可以知道英国现在就算是接下来有一个不确定期，但伦敦市场这个供需的基本面没有变化的情况下，我们明确地表示，这个市场价格下滑的可能性，大幅下滑，尤其是房地产市场出现崩溃的可能性没有任何可能。

　　至于说伦敦房地产价格的涨幅，我们现在可以明确地说应该不会像原来估计的5年内有25%的增长，但是这个市场的持续上涨趋势没有大的重创的可能。

　　脱欧状态下对英国房地产投资的技巧

　　第一个方面是汇率的优势，汇率的优势其实很简单，目前我所知道的身边很多投资者在脱欧结果出来以后，大家开始在想尽办法换英镑，这个事情本身很简单，但是因为国内的投资者涉及到外汇管制，我不想涉及太多，我相信每个投资者有每个投资者的办法，只要是现在能够顺利地换汇的投资者，目前这个汇率优势就是相当于英国房产10%的折扣，这是第一个方面。

　　第二个方面是议价的能力，虽然个别楼盘因为脱欧的不确定性因素在上调价格，但是目前我们知道的情况，因为市场的不确定性，因为市场的不活跃程度，现在很多项目，包括市场要价的二手房的交易，目前买家的议价能力有明显的提高。

　　至于说大家讨价还价的空间有多大，具体的项目有不同的溢价空间，如果大家有具体的需要，对具体项目有什么样的想法或者看到一些具体的项目，可以详细咨询的话，可以通过咱们情报社的平台，我们来具体谈项目。

　　值得一提的是，伦敦房地产市场的议价能力现在明显从卖方市场，原来大家都是抢房子的卖家主导话语权和价格的行情，现在至少在目前阶段已经开始转向买方议价能力提高，买方来话事的一种情况，尤其是海外买家，尤其是现金买家话语权还是蛮重的。

　　第三个方面是投资技巧，投资技巧想从三大方面来跟大家分析：第一个是地段，第二个是技术型地选择房产，第三个方面是楼花。

　　了解伦敦房地产行情的朋友都知道，伦敦市场最好投资时期是2008年金融危机到2014年的上半年，那个时期基本上只要大家手头有资金或者能够融到银行的按揭贷款，所以的房产都是随便买的情况，眼睁睁就能挣钱的状态，我们都知道随便买的时期已经过去了，从2014年的下半年已经基本上不存在了。

　　所以说我们从2014年的下半年，尤其到现在的不确定期，我们更要强调的是一种技术型的投资，要讲投资技巧的，尤其是选择房产的眼光。

　　投资技巧1.：location location location

　　如果大家长期关注房产周刊微信号的朋友非常了解，我们对地段选择的解释，英文叫location location location，这三个location是大家投资房地产的黄金定律，我们在任何时候都不能忘记三个黄金地段的解释，不管是二手房、新建房产或者期房也好，所有的，大家在房地产方面都要归到location location location的黄金定律。

　　第一个location指大的投资区域，我们的理解是说，你是在英国房产投资，你是选择在伦敦、牛津、剑桥还是布莱顿，还是伯明翰，还是曼彻斯特？

　　大区域的曼彻斯特的定律，这个区域目前英国的行情是这样子。根据过去30、40年的平均行情来看，伦敦房地产市场的房产价格增值的幅度是平均每年大概6点多，伦敦市场租金的年收益率大概是3点多，过去30、40年伦敦房产年化的收益率是八分之9点多，但是房价的增幅占三分之二左右，租金的回报占三分之一左右。

　　而英国北部城市，就是伦敦、牛津、剑桥、克莱顿英国中南部区域之外的别的市场的基本规律是这样子的，跟伦敦市场刚好相反，就是外地市场租金的收益率占整个房产收益率的三分之二左右，房价的增幅基本上占整个房价平均年化收益率的三分之一左右，具体的城市具体的区域的收益率不确定，就是说有各种各样的。

　　因为具体到不同城市的收益率有不同的数据，我在这里也没有办法一一来罗列，但是整体的行情就是伦敦的是房价增幅高，租金收益率低，伦敦、牛津、剑桥以外的市场是租金收益率高，房价的涨幅低。

　　另外还有一个非常明显的规律，是伦敦、牛津、剑桥以及英国南部地区核心城镇的房产资产的安全性保值增值的抗跌能力非常地强，伦敦、牛津、剑桥、克莱顿之外的市场，除了个别城市的市中心核心黄金地段之外，其他地方抗风险的曾经就弱很多，比如说2008年金融危机的时候，很多区域的房产就出现了明显的下滑，下滑幅度是真实的30%，除了外汇的下跌之外，这个房产是30%左右的下滑。

　　在刚才讲的伦敦市场跟外地市场的房价增幅、年化增幅跟租金收益率的比例刚好是相反的情况下，大家在选择大区域的时候就会心里有数，就会有一个标准。

　　第二个location指的是如果大家确定在伦敦，那么你选择伦敦哪一个区域，这个区域是沿泰晤士河还是沿现在的横贯城铁，还是沿正在规划将来要建设的正贯城铁（音）沿线呢？

　　这个是第二个区域，这个话题是一个很大的话题，可能几天都讲不完，如果大家有具体想了解哪些区域未来的规划，接下来的市场具体的情况，可以通过海外情报社咱们有更深入的交流。

　　第三个方面就是选择伦敦的某一个具体的区域的时候，第三个location就是具体到每一个楼盘，包括具体的楼盘的某一栋楼的某一个朝向，这些问题就细枝末节了，这些问题如果大家有具体的需求，包括我刚才看到咱们群里有朋友提到针对某一个楼盘项目，比如说万科在伦敦那个项目，我们可以通过情报社进行深入的交流，我在这里有不再讲了

　　投资技巧2：技术型的选择房产

　　在伦敦现在这个价格上行的市场行情的情况下，或者市场不确定期，对大家挑房产眼光的考验是非常明确的。

　　现在市场上有越来越多的华人，英国本地也好，或者来自于国内的投资者也好，开始来英国市场上挑一些能够改造扩建的房产，不管是从原来的写字楼改住宅的投资，或者是从一个目前规模比较小但是有改建扩建潜力的一个住宅的投资，这种趋势已经越来越明显，越来越多的投资者开始从事这种技术型的投资。

　　比如说今年上半年国内的复星集团所购买的原来泰晤士报新闻集团的办公室的那几栋楼，当时他们考虑主要的原因就是那几栋楼有改建扩建的非常大的潜力。

　　欧盟公投出结果之后成交的项目，是香港的华大酒店投资集团，他们在公投之后成交的那个项目对他们有充分的了解，他们也是有改建扩建的空间。因为改建扩建的空间有一些具体的，比如说你现在买一个平方或者买一个车库还没有改成房间的，或者你买一个别墅，这个别墅现在它现在的阁楼还没有扩建的，这些都是目前技术型投资者所关注的。

　　投资技巧3：楼花的投资

　　第三个方面讲楼花，正规的是期房，从2014年的下半年，英国房产周刊在多个文章系列的报道中已经明确地表示，对期房的投资，尤其是抄楼花的，打算在交楼之前转卖来抄楼花的这样一种投资，我们明确表示现在不是一个最好的时期，甚至是一个非常差的时期。

　　在这块我们基本上是不主张的，从2014年下半年到现在这个行情，如果投资者是考虑到房子是实打实自己住的，或者说这个房产是5到10年以上持有期的期房投资，我们认为现在，尤其是伦敦市场，除了个别区域的个别楼盘之外，我们现在认为这个市场还没有大的风险。

　　因为伦敦市场如果是处于中长期持有的优质的投资者来讲，我们认为这个市场是没有任何风险的，它保值增值的功能是一直在的，我在最近的文章里头也提到，针对2014年下半年到现在这个过程中买了期房为了抄楼花的这一部分投资者，尤其是极个别的投资者并不具备交房拿房的能力的，但接下来会有人再转卖楼花，第二种情况下，对于很多资金雄厚的投资者来说是一个蛮不错的机会。

　　最近一段时间我们知道有不少投资者是准备好现金在等某些楼盘的交房之前抄楼花的投资者，他们没有能力支付另外的80%房款，拿不到按揭或者足够按揭需要记者卖楼花的很多明智的投资者，有现金的投资者，这个市场机会是蛮难得的，我们在过去知道有很多华人的投资者通过这种方式拿了很低的价格买到了交房子的时候期房的房产。

　　针对第三类买要交房楼花的投资，大家拼的就是信息，看谁手头能掌握哪些楼盘现在要交房，哪些投资不具备拿钥匙的能力，大家抓住机会。

　　结语

　　最后想跟大家强调一下，因为我自己一直是从事房地产还有财经新闻报道的记者，现在又是专业媒体的主编，作为在英国十几年的观察者，我们对英国的市场是这么理解的，现在这个世界，所有的国家，没有说哪个区域没有问题，打个比方，现在大家都是烂苹果。

　　现在世界上各个国家各个区域都是一堆烂苹果，目前这个时代根本就不是在比较谁比谁更好的时代，而是说谁没有那么烂的时代，我们基本上看到现在的市场，尤其是欧洲市场，作为中国海外资产配置的一个非常重要的区域市场，英国的状态远比欧元区域的状态要好得多。

　　脱欧结果出来以后，我们现在已经知道的英国的各个机构在脱欧之前，在唱衰英国这些机构现在拿出来很大一部分精力在说服投资者，说这个市场的基本面没有动摇，而且这个市场的前景的乐观程度要比欧洲大陆的几乎所有的国家都要好，我们现在已经非常清楚地知道，希腊的大的银行也开始正在寻求资助，今天出的新闻是意大利最大的银行也在紧急地需要欧洲现金的资助，因为他们银行坏账情况很明显，而且现在整个金融市场非常担心德资银行的财政状况。

　　相比起来，英国的金融机构和英国经济的方方面面，对脱欧的情况做了很详尽的紧急预案，而且做了很充分的准备，包括英国的财政部和英国的央行，在这方面有充分的准备，所以从目前来看，英国的相对优势是非常明显的。

　　大家都知道今天10月份美国要总统大选，而且现在英国本地的人在开玩笑，如果说现在的川普上台的话，英国在某种程度上就从脱欧的状态解放出来了，因为他们觉得就看谁比谁更烂，如果大家都很烂的情况下，英国反倒选的是最好的一个区域，那么在投机选择的时候，相对的优势就越来越显得明显。

　　还有一个方面想跟大家强调，其实英国这次脱欧从目前来看不是一个闭关锁国，更不是故步自封的一个结果，英国从政府到民间的智囊机构到大的机构，现在越来越看清楚，如果英国脱欧，其实是英国跟欧洲尽可能保持紧密联系的情况下，面向全世界开放的一个历史性的转折。

　　大家都知道英国在文化教育、法律制度、英语语言、税收，包括国际贸易、就业移民方面的政策空间非常大，而且英国作为英联邦国家的君主国，我姑且用君主国这个概念来形容，当然了这个形容是不恰当的，但是至少英国是英联邦国家的发源地了，现在世界上英联邦国家是53个。

　　这53个英联邦国家，包括市场空间非常巨大。加拿大、澳大利亚、新西兰，包括东南亚的新加坡、马来西亚，还有南非，这些国家现在对英国在自由贸易方面的需求是非常明显的，可能现在已经非常清晰地看到美国主要的政要已经向英国抛“橄榄枝”，说要在欧盟之外跟英国谈自由贸易，加拿大、新西兰非常明确的表示要优先考虑跟英国谈自由贸易。

　　所以从这方面来讲，大的方面，我们对英国一旦脱欧的前景并没有那么地悲观，所以说我自己本人，不管是房地产行业也好，还是其他的投资行业也好，我们觉得现在是一个不确定性的时期，但是按照中国字的拆解，危机危机，现在是一个危险的时期，但这个危险的时期潜藏了很多投资机遇，就看大家从什么样的角度来看这个问题，然后通过什么样的方式来抓住这个机遇，我今天主要的讲解部分就到这里。

　　摘自海外情报社第二期《海外淘金大讲堂》范慧勇老师讲课实录，内容有删减

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九游娱乐-离谱！风云突变北京国安冲刺阶段外线爆发赛前亚特兰大复出首秀，金州勇士围绕NBA总决赛再遭质疑(达拉斯独行侠vs金州勇士)

Fri, 09 Oct 2026 00:56:29 +0800

　　作为一个重度中毒马拉松爱好者，我已经养成了定期查看马拉松赛历的习惯，只要有我认为可以跑的马拉松，就会毫不犹豫地跑到官网报名。

　　今年的夏天，让我忍不住想说，同一片天空，同一个蒸笼。在相继看到非洲小哥中暑倒在北京街上的新闻后，我越发庆幸两个月前，自己报名贵州六盘水马拉松是多么明智的举动。

　　这个酷热的7月，当江浙沪包邮区地表温度一度沦陷到60多度的时候，六盘水还在20度上下徘徊，整个就是凉爽的金秋10月的路数，当地人骄傲地说我们早晚还要穿长袖呢。

　　到六盘水的航班很不方便，我就把机票订到了贵阳，来之前我对贵阳的印象仅限于攻略。大贵阳用一场烟雨朦胧欢迎了我，一下飞机我就感受到那种骨子里的潮气，每一个走出飞机的乘客，就像一条条鱼一样进入其中，消失在浩瀚的湖水中。

　　坐上出租车，我就跟当地的的哥有一搭没一搭地聊天，汽车在上上下下的山路上匀速爬行。路边有不少妇女都背着背篓，有的装着孩子，有的是蔬菜。当汽车从一个大坡爬上去，眼前豁然开朗起来，远方有不少新的和旧的楼房穿插在一起，同高山一起被装订成册，这是属于贵阳的第一印象。

　　我住到了贵州省出入境管理局附近，旁边向山延伸的道路上，还竖着一个高大的牌楼，一言不发地检阅着所有从下面通过的车辆和人群。我在小雨的掩护中找到了入住的酒店，酒店下面有连排的大排档，在暮色中食客们的脸上荡漾着火锅火焰的油光，大家都很享受这种世外桃源一样的感觉，只是嗓门听上去好像在打架。

　　放下行李，趁着夜色我出去跑了十公里。从贵州中医学院第一附属医院出发，顺着解放路高架桥跑了足足十公里。以前很少在高原城市跑步，也并不熟悉贵阳的路况，基本上就是看到大马路就顺着跑，只是要适应一下这种海拔。

　　贵阳的起伏非常大，整个城市的海拔超过了1000米，我跑过闹市穿过商业区，从一处几百阶的台阶上跑下来，又穿过了南明河上方的石桥，就感觉整个人快要被榨干了。尽管贵阳相比于低纬度地区气温上有优势，但酷夏的深夜还是有些燥热，在汽车尾气的包围中，我顺着高架桥的辅路一直跑下去。

　　在贵阳跑步是一种什么感觉呢，就像越野赛、公路赛和爬楼赛的结合，跑道永远都能超出你的想象。我一边跑一边想，是不是六盘水也是这个样子啊，我可怎么熬下那42公里的漫漫旅程呢。就在我一边跑一边思考人生的时候，远处喊打喊杀的声音让人一下子清醒起来。

　　在路对面昏暗的路灯下，两辆大众车停到一起，两伙光着膀子的年轻人在叫骂着我听不懂的话。一个拿着砍刀的青年逼另一个人下跪，看上去气势汹汹。其实南方中部省份的人民是最好战的，在打架方面，以骁勇善战著称的东北人民远不是他们的对手。

　　跑完步发朋友圈得瑟，一个当地的朋友看到了，说我们明天约饭吧。大中午我伸着懒腰走到街头，看上好多人在吃一种羊肉粉，跟晚上集体撮火锅的景象完全不一样。我找到一家大众点评上星级最高的面馆，吃了一碗享誉当地的肠旺面。

　　朋友带我吃了丝娃娃，傍晚还去吃了牛肉火锅，酒足饭饱后我一个人遛达着去甲秀楼看风景。甲秀楼是南明河穿过的一个节点，甲秀楼始建于明万历26年，至今已有400多年历史，明万历年间巡抚江东之在这里筑堤联结南岸，并建一楼以培风水，名曰“甲秀”，取“科甲挺秀”之意。有浮玉桥衔接两岸。

　　明清以来甲秀楼便是文人骚客聚集之处，高人雅士题咏甚多。现楼内古代真迹石刻、木皿、名家书画作品收藏中，清代贵阳翰林刘玉山所撰206字长联为一绝，比号称天下第一长联的昆明孙髯翕大观楼长联还多26个字。

　　这座楼在历史中遭遇多次毁坏，最严重的一次发生在文革，1981年是她最后一次重建。

　　从甲秀楼下来，顺着南明河岸边甬道向西走，才发现这条花岗岩铺设的甬道，有很多跑步锻炼的年轻人，原来这里才是贵阳的健身胜地啊。粗略在地图上估算了一下，南明河的这条甬道，可能不止10公里。

　　顺着南明河走着，这里似乎是贵阳的一条龙脉，岸边都是出来纳凉的人，他们的脸上没有一线城市的焦虑，他们的步伐慢得好像时间都是多余的。站在河边望远山，这座城市特别像巴西的里约热内卢，烟火气扑面而来，就差一座巨大的耶稣像矗立在苍茫的天地间。

　　这里的山是水，这里的的水是山，这里的一切都是浑然天成滋养灵魂的。贵阳的街头，会有一些特别有逼格的店，但旁边可能就是一个看起来破旧的老房子，这种强烈的反差让人兴奋。这种不端不装的城市生态，很少能在千人一面的中国城市中见到了。

　　去六盘水之前，我觉得这是一个特别哥特风格的城市，极少有城市会有这么炫酷的名字。当我从贵阳坐上双层绿皮火车（特别像火车届的A380），内心却在忍不住焦虑，我很可能露宿街头，因为那座290万人口的西南小城，像样的酒店都被跑马拉松的订光了，而我就要为拖拖拉拉付出惨痛代价。

　　在火车上认识了一个来自哈尔滨的跑马爱好者，我们就随便聊起了时政，说到了东北风雨飘摇的经济，从哥们的谈吐中感觉他是一个在体制中工作的人，对一些痼疾痛恨却无能为力。他跟我说了太多让人震惊的话，这些话他可能一辈子都不会跟身边人说，全部都倾诉给我这个同路人。

　　六盘水有一个别名叫“夜郎”，也有一个叫“凉都”，也许“夜郎”实在有点色情的意味，除了停留在历史词条中，大概没有谁会主动提起。倒是凉都这个名字，成为六盘水人引以为傲的代名词。几乎在你目所能及的地方，都会看到“凉都 19度的夏天”的条幅字样。

　　没错，这就是六盘水，一个拼命在宣传和展示自己的小城。我报道过很多赛事，也参加过一些马拉松比赛，六盘水是我见过的最用心最发力的城市，把一场马拉松比赛办成了奥运会。去领装备打个车，就连出租车司机都对过往五届赛事如数家珍。

　　六盘水的确有值得骄傲的地方，就在绝大多数城市还在蒸笼里眼看着温度计蹭蹭往上蹿，她的温度只有19度左右，真是名副其实的“凉都”。酷夏在这样的城市跑马拉松，在体感上是非常舒服的。当我并不太费力地在火车站附近找了一个还算干净的旅店，尽管这个店的卫生间风格有些清奇，但一想到不用睡大街了，我的心情就还是忍不住舒爽起来。

　　比赛前的两个星期，我还是跑了几次，其实是信心十足跑这个全马的。赛前一天秀了一张六盘水马拉松的号码簿，配的文字是猛虎下山。一个朋友揶揄我说，你是胖虎吧。我想想也是，这么胖的家伙跑马拉松是挺有违常理的，让那些四体不勤的瘦子情何以堪啊。

　　胖虎的这次全程马拉松不是很顺利，六盘水的赛道果然变态，大上坡大下坡跟大连马拉松有一拼，更要命的是这是高原，跑了5公里胖虎就觉得自己气不够用，一胖万事哀啊。不过胖虎很倔强，尽管半程过后基本上就很难连贯跑起来，但还是咬牙跑（ZOU）下去，自己报的马拉松，含着泪也要走完。

　　这次全马胖虎深刻地认识到，自己就是个半程选手，全程真的勉为虎难。要想跑全程必须系统大剂量训练，但占用太多有效时间去练跑步，为了一个非职业运动员达不到的目标去奋斗，这完全不符合胖虎同学与世界相处的方式。所以以后你们的胖虎就多跑点半马吧，轻松愉快还足够健身。

　　要知道最后十公里就是走下来的，完全跑不动，不过很爽的是胖虎可以在大马路中间散步，这个山东老年暴走团可比不了，警察不但为胖虎跑（ZOU）马清空障碍，还抽空大喊加油啊。

　　其实对胖虎最大的尊敬，难道不是应该把这条大马路命名为胖虎路吗，这样才能表达诚意啊。

　　这次马拉松，各路打扮妖冶的怪物们很多，视觉效果很好。六盘水极其重视这个赛事，之所以说她是奥运规格，是胖虎我在关门前十来分钟过了终点线，志愿者仍然不嫌弃地主动给戴上完赛奖牌，感觉就好像我跟格布雷西拉西耶似的，那一刻我深深地爱上了六盘水。

　　但胖虎也有不满的地方，终点前冲刺的时候，一个看上去30多岁的女人对胖虎大喊：叔叔加油！胖虎一口老血差点喷出来，信不信胖虎会用尽最后的力气咬你啊，咬你好吗？

　　告别了贵阳和六盘水，我转道去了一趟昆明，好朋友乔总邀请我去春城做客，去品尝这个季节高原上特有的菌子，参观一下他们公司国际化的游泳馆。

　　昆明我是相当熟悉了，尤其对于滇池附近，那是轻车熟路。作为当年的北京国安和国家队双料跟队记者，我不但见证了御林军在海埂的场地上流下勤奋的汗水，也见识了国家队在拓东体育场0比0战平澳大利亚的悲怆，中国队作为亚洲一流强队的最后一点荣光，随着邵佳一的点球被扑而烟消云散了。

　　昆明最宜人的是她的气候，最让人抓狂的是她的光芒，昆明的阳光可以给你最深刻的教育。我记得当年跟队的时候，还在海埂训练基地找教练打室外网球，两个小时下来，我就变成了黑人，就是面黑齿白的那种。高原上有不少沙土和红土场，打球必须要用无压球。

　　乔总的大公子一早接上我，我们在他们家的花园里喝茶，中午吃完美味的云南菜，就去了公司经营的世纪金源和西南林业大学游泳馆，这些统一冠名为美利康·达兹的游泳馆，不但建造优美，而且有着全世界一流的新式池水净化设备，我还巧遇在高原上训练的辽宁游泳队，我似乎回到了当年跟队采访的激情燃烧的岁月。

　　在世纪金源店，孩子们在南亚热带度假村风格的池水中嬉戏，阳光明媚得让人羡慕嫉妒恨。在亮黄亮绿的色块中，孩子们就像童话世界中的一份子一样，享受着午后难得的时光。想想前几天看到的武汉和成都游泳馆因为酷热而涌进大批避暑人群的新闻，大家跟饺子一样在里面摩擦翻滚，怀孕了连孩儿爹是谁都不知道，就觉得昆明人民实在太幸福了。

　　昆明大概最让人不满意的就是交通，据我亲身体验，其拥堵程度完全不是北京可比的。不过当司机得知我从北京过来的，他们中有的人就像看到了外星生物一样，围绕着十万?的房价提了很多问题。

　　“如果我有那么贵的房子，我就不出来拉活了，天天躺家里数钱好不好。”

　　“再贵的房子，也抵挡不住生活对你的折磨，该有的苟且你一分都不会少。”

　　这是我星期二早上去高铁站路上的时候，跟快车司机的一段对话。我发现很多人都没有走出过自己的城市，他们对于外面的认知，往往是由好奇心演化和想象而来的。

　　汽车行进在逐渐脱离昆明主城区怀抱的马路上，迎着早上的朝阳，一阵太阳雨急呵呵地撞击着车的前风挡玻璃，云层下偶尔透露出来的一点阳光，迅速就晕染出一道彩虹。

　　我爱这个热气腾腾的中国，她蕴含着太多的不可思议和可能性，在过去的四十年里，从来没有一个国家可以像中国这样，走过了别的国家上百年才能走完的道路。这是属于古老中国的神奇魔力，儒家文化圈的确不一样。

　　当然中国又很闭塞，好多人根本就没有真正走出过自己的城市，他们宅在家里想象世界，揣度其他地区的人是什么样子，他们是否可爱还是讨厌。

　　其实好多人根本就不需要出国，他们只需要在国内转转都好，光一个中国都够他们走一辈子了，何必去国外走马观花。

　　这世上的很多偏见和敌意，就是因为互相不了解造成的，太多的人会对不熟悉的人和事物大加评判，进行各种负面的揣测。

　　多出来走一走吧，当我走的地方越多，我就越爱这个世界。

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